Page 16 - 《石以砥焉，化钝为利》----2019利得财富管理研究院年中策略报告

2019 利得财富管理研究院 第3期 第3期 利得财富管理研究院 2019

天津、东莞、西安等地印发公积金新政，调整方向均为 图7：房企发债成本下降 图6：房地产资金情况改善 房地产企业的集中度提升是我们在此前报告中反复
收紧。具体表现为限制公积金贷款最高额度、提高公积 提到的一条主线。随着城镇化进程步入后半场，未来房
金贷款首付比例、限制甚至暂停异地公积金贷款等等。 地产新房市场规模的下行压力将是持续的。在总量收缩
据不完全统计已有32城在公积金政策上发力。 的中长期大背景下，小型房企将逐步退出市场，龙头房

自然资源部：住宅用地消化周期超36个月将停止供地。 企将不断受益于其较强的议价能力、融资优势以及规模
效应，“强者恒强”得到充分体现。马太效应依旧在房
地产行业上演。
房企融资成本上行，龙头企业优势依然显著
2019年国内房地产调控政策仍将以稳为主，但边际

1-5月房地产开发企业到位资金6.7万亿，同比改善 上有望宽松，“因城施策”成为未来调控基调，地方政
2.5百分比，环比回落1.3百分比。资金来源占比中，国 府获得更大政策权力。而地域方面，一、二线城市资金
数据来源：Wind
内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别 数据来源：Wind 在持续调控后已有显著的松动迹象，因此我们整体看好

同比增长3.7个百分比、5.3百分比、15.1百分比和12.4百 需求更旺，主流房企整体融资成本回升 百强房企，尤其是新项目在一、二线城市较多的百强房
分比。5月房企资金端整体保持较好趋势，一方面是信贷 公司债：1-5月房企公司债发行数量为107只，同比增 企，将是极为稳健的交易对手。
虽然2018年“1031”和“1213”会议对房地产和去
环境宽松，发债节奏进一步加快；另一方面是销售市场 长94.5%。发行规模1479.5亿元，同比增长108.0%。房
杠杆问题的态度有所缓和，房企融资出现回暖，但整体融
继续向好，销售回款改善尤为明显，缓解资金压力。 企公司债发行成本下行明显，公司债的平均利率为
资成本普遍回升，主流房企融资成本可控上行。龙头房企
5.71%，去年同期为6.45%，同比下降0.74百分点，环
凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。
比下降1.02百分点。平均期限为4.2年，去年同期为4.5
图6：房地产资金情况改善
年。 表、房企平均融资成本（%） 2016 2017 2018
碧桂园 5.66 5.22 6.11
恒大 8.27 8.09 8.18
中票：1-5月房企中票发行数量为46只，同比下滑 万科 3.74 4.5 4.6
融创 5.98 6.24 6.81
2.1%。发行规模为389.6亿元，同比下滑31.1%。平均 保利 4.69 4.82 5.03
中国海外发展 4.76 4.27 4.3
利率为5.44%，去年同期为5.81%。平均期限为3.9年， 绿地 5.45 5.19 5.4
招商蛇口 4.5 4.8 4.85
去年同期为3.8年。 金地 4.52 4.56 4.83
新城 5.7 5.3 6.47
华夏幸福 6.97 5.98 6.42
短融：1-5月房企短融发行数量为79只，发行规模为 龙湖 4.92 4.5 4.55
华润 4.23 4.13 4.47
579.1亿元。平均利率为4.20%，平均期限为0.7年。 旭辉 5.5 5.2 5.8
绿城 5.9 5.4 5.4
雅居乐 6.1 6.2 6.49
信托：1-5月房地产信托成立数量为2584个，同比增长
数据来源：Wind 阳光城 7.35 7.08 7.94
泰禾集团 7.62 8.1 8.52
75.8%；成立规模3945.1亿元，同比增长13.9%；平均 蓝光发展 9.06 7.19 7.54
远洋集团 5.38 5.2 5.38
房地产债券融资规模回升 收益率为8.32%，同比增长0.57百分点；平均期限为 迪马股份 6.61 6.85 7.65
滨江集团 4.56 5 5.8
1.51年。从资金运用方式来看，1-5 月房地产信托中贷 首开股份 6.43 5.15 5.36
华发股份 6.85 5.75 5.87
进入2019年，房企各主要渠道有息负债集中到期， 款类投资、股权类投资、权益类投资、其他类投资成
数据来源：Wind
借新还旧需求增加，融资态度积极；且在货币政策稳健 立数量分别为1099个、435个、996个、54个；成立规
宽松的背景下，无风险利率下行，发债成本较18年下半 模分别为1565亿元、678亿元、1582亿元、120亿元；
年有所下降，房企融资因此收益，多家房企抓紧窗口积 平均收益率分别为8.47%、8.64%、8.02%、8.60%；
极发债，融资规模回升。 平均期限分别为1.57年、1.75年、1.34年、1.85年。

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