Page 14 - 《石以砥焉，化钝为利》----2019利得财富管理研究院年中策略报告

2019 利得财富管理研究院 第3期 第3期 利得财富管理研究院 2019

大的某国有大行为例，2019年初发布的2018年报中对
图3：各区域房地产开发投资增速 于按揭表态是：重点支持一线和部分二线城市按揭，
审慎对待三四线城市。而过去2-3年的表态一直是：
房地产 融资需求成本上行，龙头优势依然显著 支持三四线按揭，支持去库存，热点城市按揭比例逐

步下降，并且过去2-3年在三四线发放按揭比重持续
保持在50%左右。对比来看，银行态度已发生较大变
化。同时根据融360数据，2018年11月起按揭利率开
始 持 续 下 行。 2 01 9 年 4 月 ，全 国 首套 房 贷 利 率 为

5.48%，环比下降了8bp，自高点下降了23bp。一线
数据来源：Wind
城市首套按揭利率下降28bp，二线城市下降38bp，三
库存：一二线加速去化，三四线略显压力。库存水
四线城市下降只有 20bp。
平与2014年高点相比，仍处于低位。绝对库存水平较去年
图5：一、二线城市按揭利率下行更加明显
上半年基本面回顾 同期有所提升，但年初以来呈下降趋势。
土地：一二线同比提升，三四线同比下降。年初以
6.0%
一二线城市基本面回暖，三四线面临下行压力 来一线城市同比增长15%，二线城市同比增长14%，三线 5.8%
5.6%
城市同比下降10%。从溢价率来看，年初至今100城土地 5.4%
5.2%
上半年房地产销售方面整体有韧性，结构有分化。 价格方面，全国70个大中城市中，一线、二线、 成交溢价率持续提升，溢价率为23%。 5.0%
2019年1-5月全国销售金额5.1万亿，同比增长6.1%；销 三线城市4月新建商品房住宅销售价格的环比增长分别 4.8%
4.6%
售面积5.5亿方，同比下降1.58%。结构上看，一二线城 为0.3%、0.8%和0.8%。整体的趋势上保持相对企稳。 图4：100大中城市土地溢价率 4.4%
4.2%
市回暖，三四线负增长。1-4月30大中城销售面积同比增 4.0%
图2：各线城市价格表现分化 17/05
速 14.0%，非30大中城销售面积同比负增长。核心城市二 16/01 16/03 16/05 16/07 16/09 16/11 17/01 17/03 17/07 17/09 17/11 18/01 18/03 18/05 18/07 18/09 18/11 19/01 19/03
全国首套房平均利率 一线（4城）
手房基本面回暖明显，多项指标向好。五月一线城市二手 二线（8城） 三线（23城）
房成交套数今年以来累计同比增长18%，5月当月同比增 数据来源：兴业证券经济与金融研究院
长4%。典型二线城市二手房成交套数今年以来累计同比

增长21%，5月同比增长18%。 二季度房地产行业相关政策在需求端略有收紧包括：
中共中央政治局4月19日召开会议，再次强调“要坚持
图1：全国商品房销售继续下行 数据来源：Wind
房子是用来住的，不是用来炒的定位”，坚持落实城市
总的来看，今年以来的房地产市场表现为销售回 主体责任，因城施策、分类指导，不断完善市场监测预
数据来源：Wind
稳、投资逐步见顶，区域分化显现：一线和部分二线 警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预
而房地产投资方面的韧性更强，增速目前依然攀 城市销售及价格都开始企稳回升，而部分二线及三线 期的责任落到实处。
高。1-5月全国房地产开发投资4.6万亿，累计同比增 城市仍有回落压力，投资方面的增长主要体现在中西 住房和城乡建设部对 2019 年第一季度房价、地价波动
长11.2%。分区域来看，东部、中部和西部地区的房 部地区。房企今年整体拿地较为谨慎，我们预计后续 幅度较大的城市进行了预警提示。

地产开发投资增速分别为10.8%、8.7%和18.6%。西 房地产投资高增长或难以持续。 国管公积金中心对二套住房实行认房认贷：购买经济适
部地区自去年底以来，一直是投资增速回升边际贡献 用住房的，首付20%；购买经济适用住房之外首套住房
信贷条件支持一、二线城市房地产趋势上行
最高。 的，首付30%；购买二套住房的，首付60%，同时二套

数据来源：Wind 银行按揭贷款将向一、二线倾斜：以按揭总量较 住房贷款最高额度由80万元降至60万元。

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